Así evalúo una oportunidad de inversión
Alguien me trajo una oportunidad esta semana. Desarrollo en la Riviera Veracruzana, proyecto de construcción y venta, números que a primera vista cuadran.
Antes de darle respuesta, le mandé esto.
Estimado X, quiero ser directo contigo sobre cómo voy a tomar esta decisión y cómo evalúo en general los negocios.
Evalúo cualquier oportunidad con el mismo criterio, sin importar quién la traiga ni qué tan bien se vea a la primera.
Primero evalúo a la persona detrás del proyecto — no el negocio, la persona. Qué tan claro es, cómo decide, cómo reacciona cuando algo no sale como se planeó.
Segundo, si el modelo se explica en una hoja, con números que se sostienen y no solo se ven bien en la plática.
Y tercero, paso todo por tres preguntas antes de mover un peso: ¿esto protege lo que ya tengo? ¿multiplica con sentido, no solo genera movimiento? ¿se sostiene en el tiempo sin que yo esté encima todos los días?
Si falla en las tres, para mí no es inversión. Es ruido financiero.
Con eso claro, aquí está dónde estoy parado después de nuestra conversación.
No me quedé con tu palabra ni con la mía. Salí a revisar tus números contra lo que hay activo hoy en el mercado. Tus cifras cuadran, hasta ahí, bien.
Lo que no cuadra todavía es la velocidad de venta. Tú me dices que se vende todo en menos de un año. Yo, en la misma conversación, te dije que a mí me costó trabajo vender ahí antes. Y es real — solo en un portal hay más de 500 casas activas en esa zona compitiendo por el mismo comprador. Eso no quiere decir que tu experiencia esté mal. Quiere decir que antes de meter capital necesito el dato duro, no la percepción de ninguno de los dos.
Sobre el puente Boca del Río–Alvarado: ya arrancó obra, 15 meses de construcción, cierre real estimado para finales de 2027. Es dato duro, no promesa de político. Pero la plusvalía se activa cuando el puente abre, no mientras se construye. Si esto es un flip a 8-10 meses, el puente no es la palanca de esta jugada. Es tesis de más largo plazo.
Antes de dar el siguiente paso, necesito que me contestes con precisión, no con rango:
¿El 15% de administración aplica sobre el costo total del proyecto o solo sobre construcción? Esa diferencia mueve todo el margen.
¿A nombre de quién queda escriturado el terreno durante el proceso?
Fechas reales de entrega y venta de tus últimas casas — no promedios, cada una.
¿Cuántos proyectos traes activos ahora mismo y cuántos en paralelo mientras haces el mío?
¿Trabajamos con contrato formal con hitos y penalizaciones, o el trato queda de palabra?
No es que dude de ti. Es que no invierto desde el entusiasmo. Invierto desde la estructura. Y la estructura todavía tiene huecos que solo tú me puedes ayudar a cerrar.
En cuanto tenga tus respuestas, nos sentamos otra vez con todo sobre la mesa.
Publico esto porque creo que algo muy bueno antes de negociar y cerrar es tener las cartas visibles, con las preguntas escritas, con el criterio explicado antes de que haya dinero de por medio. Al final, la idea es que a ambos nos resulte productivo.
No quiero aparentar que soy duro o hacerme el importante, me gusta que todos sepamos exactamente dónde estamos parados.
El problema no es lo que haces. Es desde dónde lo haces.